RERA Act रेरा के तहत खरीदारों के अधिकार

RERA भारतीय संसद द्वारा पारित एक अधिनियम है।यह 1 मई, 2016 को लागू हुआ , जब इसे 10 मार्च, 2016 को राज्य सभा द्वारा पारित किया गया और इसके बाद 15 मार्च, 2016  को लोकसभा द्वारा पारित किया गया। RERA को रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के रूप में जाना जाता है। अधिनियम का उद्देश्य संपत्ति खरीदने और बेचने वाले प्राथमिक बाजार में समान और निष्पक्ष लेनदेन करना है। 

इस अधिनियम ने प्रत्येक राज्य और केंद्र शासित प्रदेश के लिए अपने स्वयं के ढांचे को आकार देना अनिवार्य कर दिया है जो नियामक  के कामकाज को प्रशासित करेगा । RERA का प्राथमिक बिंदु क्रेता को सहायता देना और रियल एस्टेट क्षेत्र का प्रबंधन करना है. इसने क्रेता के लिए कुछ अधिकार और कुछ दिशानिर्देश बनाए हैं जिनका पालन बिल्डरों को करना है। 

पहले संपत्ति की बिक्री के संबंध में कोई स्पष्ट नीति नहीं थी और उसके कारण बिल्डरों ने खरीदारों को बेवकूफ बनाकर बहुत लाभ कमाया है क्योंकि कोई उचित कानून नहीं था जो अचल संपत्ति क्षेत्र को नियंत्रित कर सके और इस वजह से अचल संपत्ति बाजार को कई नुकसान का सामना करना पड़ा।इसलिए, क्रेता और विक्रेता के हितों को सुरक्षित करने के लिए संसद ने रियल एस्टेट (निगमन एवम विकास) अधिनियम, 2016 नामक अधिनियम पारित किया।

इस अधिनियम को बनाने के पीछे दो मूलभूत कारण हैं:-

1. खरीदार और बिल्डर के बीच पारदर्शी लेन-देन करना और दोनों पक्षों से जवाबदेही स्थापित करना
2. दुर्भावनापूर्ण बिल्डरों के खिलाफ निर्दोष खरीदारों को सुरक्षा प्रदान करना।

रेरा की विशेषताएं:-

1. प्रत्येक बिल्डर के लिए यह अनिवार्य है कि वह प्रोजेक्ट के बारे में परियोजना के बारे में परियोजना की शुरुआत से लेकर उसके अंत तक सही जानकारी क्रेता या आवंटी को प्रकाशित करे। यह जानकारी रेरा को उपलब्ध होनी चाहिए।
2. भवन में किसी अंतर्निहित विकृति के लिए विकासकर्ता को कम से कम 5 वर्ष की गारंटी देनी चाहिए।
3. प्रत्येक निर्माण संपत्ति का नामांकन करना अनिवार्य है जहां भूमि 500 वर्ग मीटर से अधिक है या आठ अपार्टमेंट हैं।
4. निर्माता को क्रेता से प्राप्त नकदी का 70% एक अलग खाते में रखना आवश्यक है। उपक्रम के अंतिम चरण के अनुसार नकदी निकाली जाएगी ।

रेरा के तहत खरीदार के अधिकार:
अधिनियम की धारा 19 [धारा 19(1)-19(5)] के तहत आबंटियों के अधिकारों को परिभाषित किया गया है।

धारा 19(1) जानकारी प्राप्त करने का अधिकार : यह हमें खरीदार के प्राथमिक अधिकार के बारे में बताता है कि खरीदार को संपत्ति की खरीद से संबंधित सभी जानकारी होनी चाहिए, कानूनी योजना और डिजाइन योजना क्या है और इसके अलावा इसके बारे में जानकारी समझौते के तहत तय किए गए नियम और दिशानिर्देश।

धारा 19(2) प्रोजेक्ट पूरा होने का समय जानने का अधिकार:  यह हमें बताता है कि खरीदार को पता होना चाहिए कि कार्य कितने समय में समाप्त हो जाएगा और पानी,बिजली और अन्य सेवाओं सहित चरण-वार इसके हर अंतिम बिट को जानना चाहिए बिक्री के समझौते की शर्तों और दिशानिर्देशों के अनुसार क्रेता और विक्रेता के बीच सहमति के अनुसार ।

धारा 19(3) कब्जे का दावा करने का अधिकार:  यदि सभी औपचारिकताएं पूरी कर ली गई हैं और आवश्यक राशि का भुगतान कर दिया गया है तो खरीदार सामान्य क्षेत्रों सहित अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन के स्वामित्व का दावा करने का हकदार होगा।

धारा 19(4) रिफंड का दावा करने का अधिकार: खरीदार को भुगतान की गई राशि की वापसी और प्रमोटर से मुआवजे का दावा करने का अधिकार है, अगर प्रमोटर संपत्ति के समझौते में उल्लिखित अनुसार करने में विफल रहता है, तो प्रमोटर वापस भुगतान करने के लिए बाध्य है। अधिनियम में उल्लिखित खरीदार को राशि लेकिन ऐसा करने से पहले प्रमोटर को एक और मौका दिया जा सकता है और फिर अगर वह विफल रहता है तो उन्हें दंड का भुगतान करना होगा और अगर खरीदार संतुष्ट नहीं है तो अपीलकर्ता ट्रिब्यूनल के साथ शिकायत भी दर्ज की जा सकती है।

धारा 19(5) दस्तावेज़ रखने का अधिकार:   क्रेता या आवंटी का संपत्ति के दस्तावेज़ों और योजनाओं पर सीधे स्वामित्व होता है।

अन्य अधिकार

रेरा के तहत खरीदारों को और भी कई अधिकार दिए गए हैं

झूठे वादे – अगर बिल्डर द्वारा किए गए वादे और संपत्ति वितरित करने में कोई विसंगति है, तो खरीदार को पारिश्रमिक के साथ उपक्रम से पीछे हटने का अधिकार है।

कब्जे के बाद दोष – यदि निर्माण में कोई विकृति है और यदि भवन के कब्जे के बाद 5 साल के भीतर पता चलता है तो बिल्डर द्वारा अधिकतम 30 दिनों के भीतर मरम्मत की जाएगी और खरीदार को मुआवजे की मांग करने का अधिकार है।

पजेशन में देरी – अगर बिल्डर काम पूरा करने की नियत तारीख पर काम पूरा करने में विफल रहता है तो खरीदार को मुआवजे के साथ खरीदार से पूर्ण वापसी के साथ परियोजना से हटने का अधिकार है।

टाइटल में डिफेक्ट- अगर प्रोजेक्ट के टाइटल में कोई डिफेक्ट है तो ऐसी स्थिति में खरीदार बिल्डर से हर्जाना क्लेम कर सकता है। टाइटल में दोष की अवधारणा सीमा द्वारा वर्जित नहीं है ।