रियल एस्टेट सेक्टर देश में हाउसिंग और इंफ्रास्ट्रक्चर की जरूरत और मांग को पूरा करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। रियल एस्टेट उद्योग कृषि के बाद देश में दूसरी सबसे बड़ी जीडीपी का योगदान देता है। यह बड़ी संख्या में कुशल, अकुशल संसाधनों को रोजगार देता है। जबकि इस क्षेत्र में हाल के दशकों में काफी वृद्धि हुई है, व्यावसायिकता, जवाबदेही, मानकीकरण और पर्याप्त, त्वरित उपभोक्ता संरक्षण की कमी के साथ, यह काफी हद तक अनियमित रहा है। हालांकि उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 अचल संपत्ति बाजार में खरीदारों के लिए एक मंच के रूप में उपलब्ध है, लेकिन सहारा केवल उपचारात्मक है और उस क्षेत्र में खरीदारों और प्रमोटरों की सभी चिंताओं को दूर करने के लिए पर्याप्त नहीं है।
मानकीकरण की कमी उद्योग के स्वस्थ और व्यवस्थित विकास के लिए एक बाधा रही है। इसलिए, आम बोलचाल में रियल एस्टेट का कारोबार करने वाले व्यक्ति को बिल्डर, डेवलपर आदि कहा जाता है। इस लेख में, हम चर्चा करना चाहते हैं और विचार-विमर्श करना चाहते हैं कि कैसे RERA अधिनियम ने विभिन्न हितधारकों को प्रमोटर के रूप में परिभाषित किया है और RERA के तहत उनकी जिम्मेदारी को शामिल किया है। अधिनियम 2016।
RERA के तहत परिभाषा – धारा 2(zk) “प्रमोटर” का अर्थ है, (i) एक व्यक्ति जो अन्य व्यक्तियों को सभी या कुछ अपार्टमेंट बेचने के उद्देश्य से एक स्वतंत्र इमारत या अपार्टमेंट से युक्त एक इमारत का निर्माण करता है या बनाता है, या एक मौजूदा इमारत या उसके हिस्से को अपार्टमेंट में परिवर्तित करता है और इसमें शामिल है उनके कार्यवाहक; या (ii) एक व्यक्ति जो भूमि को एक परियोजना में विकसित करता है, चाहे वह व्यक्ति उक्त परियोजना में सभी या कुछ भूखंडों को अन्य व्यक्तियों को बेचने के उद्देश्य से किसी भी भूखंड पर संरचनाओं का निर्माण करता है या नहीं, चाहे संरचनाओं के साथ या बिना उस पर; या
रियल एस्टेट सेक्टर देश में हाउसिंग और इंफ्रास्ट्रक्चर की जरूरत और मांग को पूरा करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। रियल एस्टेट उद्योग कृषि के बाद देश में दूसरी सबसे बड़ी जीडीपी का योगदान देता है। यह बड़ी संख्या में कुशल, अकुशल संसाधनों को रोजगार देता है। जबकि इस क्षेत्र में हाल के दशकों में काफी वृद्धि हुई है, व्यावसायिकता, जवाबदेही, मानकीकरण और पर्याप्त, त्वरित उपभोक्ता संरक्षण की कमी के साथ, यह काफी हद तक अनियमित रहा है। हालांकि उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 अचल संपत्ति बाजार में खरीदारों के लिए एक मंच के रूप में उपलब्ध है, लेकिन सहारा केवल उपचारात्मक है और उस क्षेत्र में खरीदारों और प्रमोटरों की सभी चिंताओं को दूर करने के लिए पर्याप्त नहीं है।
RERA के तहत परिभाषा – धारा 2(zk) “प्रमोटर” का अर्थ है,
(i) एक व्यक्ति जो अन्य व्यक्तियों को सभी या कुछ अपार्टमेंट बेचने के उद्देश्य से एक स्वतंत्र इमारत या अपार्टमेंट से युक्त एक इमारत का निर्माण करता है या बनाता है, या एक मौजूदा इमारत या उसके हिस्से को अपार्टमेंट में परिवर्तित करता है और इसमें शामिल है उनके कार्यवाहक; या
(ii) एक व्यक्ति जो भूमि को एक परियोजना में विकसित करता है, चाहे वह व्यक्ति उक्त परियोजना में सभी या कुछ भूखंडों को अन्य व्यक्तियों को बेचने के उद्देश्य से किसी भी भूखंड पर संरचनाओं का निर्माण करता है या नहीं, चाहे संरचनाओं के साथ या बिना उस पर; या
(iii) किसी भी विकास प्राधिकरण या किसी अन्य सार्वजनिक निकाय के आबंटियों के संबंध में-
(ए) भवन या अपार्टमेंट, जैसा भी मामला हो, ऐसे प्राधिकरण या निकाय द्वारा उनके स्वामित्व वाली भूमि पर निर्मित या सरकार द्वारा उनके निपटान में रखा गया हो; या
(बी) सभी या कुछ अपार्टमेंट या भूखंडों को बेचने के उद्देश्य से ऐसे प्राधिकरण या निकाय के स्वामित्व वाले या सरकार द्वारा उनके निपटान में रखे गए भूखंड; या
(iv) एक शीर्ष राज्य स्तरीय सहकारी आवास वित्त समिति और एक प्राथमिक सहकारी आवास समिति जो अपने सदस्यों के लिए या ऐसे अपार्टमेंट या भवनों के आवंटियों के संबंध में अपार्टमेंट या भवन का निर्माण करती है; या
(v) कोई अन्य व्यक्ति जो खुद बिल्डर, कॉलोनाइजर, ठेकेदार, डेवलपर, एस्टेट डेवलपर या किसी अन्य नाम से काम करता है या दावा करता है कि वह उस जमीन के मालिक से पावर ऑफ अटॉर्नी धारक के रूप में काम कर रहा है, जिस पर इमारत या अपार्टमेंट का निर्माण किया गया है या प्लॉट बिक्री के लिए विकसित किया गया है; या
(vi) ऐसा अन्य व्यक्ति जो आम जनता को बिक्री के लिए किसी भवन या अपार्टमेंट का निर्माण करता है। स्पष्टीकरण.—इस खंड के प्रयोजनों के लिए, जहां वह व्यक्ति जो एक भवन का निर्माण करता है या उसे अपार्टमेंट में परिवर्तित करता है या बिक्री के लिए एक भूखंड विकसित करता है और जो व्यक्ति अपार्टमेंट या भूखंड बेचता है, वे अलग-अलग व्यक्ति हैं, उन दोनों को प्रमोटर माना जाएगा और इस अधिनियम या इसके तहत बनाए गए नियमों और विनियमों के तहत निर्दिष्ट कार्यों और जिम्मेदारियों के लिए संयुक्त रूप से उत्तरदायी होंगे;
प्रमोटर की परिभाषा व्यापक है और रियल एस्टेट प्रोजेक्ट में सभी प्रकार के प्रमोटर जैसे, डेवलपर, बिल्डर्स, जीपीए होल्डर, कॉलोनाइजर, ठेकेदार, भूमि मालिक शामिल हैं। इसलिए, कोई भी व्यक्ति जो विकास और बिक्री करता है, प्रमोटर की परिभाषा में शामिल है। अधिनियम का उद्देश्य ऐसे किसी भी व्यक्ति को शामिल करना है, जिसके पास आबंटियों के साथ बिक्री के अनुबंध में प्रवेश करने और उस पर धन एकत्र करने के लिए अचल संपत्ति परियोजना में अधिकार है या अधिकार है, जो वितरण के लिए जिम्मेदार है और दायित्वों को पूरा करता है। सामने आने वाले सामान्य प्रश्न हैं:
- क्या ज़मींदार एक प्रमोटर है? उत्तर – हां, प्रमोटर की परिभाषा में “कॉज टू बी कंस्ट्रक्शन” शब्द जमींदार को प्रमोटर की परिभाषा के दायरे में लाता है। जमींदार वह व्यक्ति है जो परियोजना का निर्माण कर रहा है, जो विकास अधिकार, जीपीए इत्यादि देकर डेवलपर को अधिकार दे सकता है। ऐसे सभी व्यक्ति परियोजना में आवंटियों के प्रति संयुक्त रूप से उत्तरदायी हैं।
- क्या हाउसिंग सोसाइटी एक प्रमोटर है? हां और नहीं – इस सवाल का जवाब देने के लिए हाउसिंग सोसाइटी की भूमिका को समझना चाहिए। यदि हाउसिंग सोसाइटी अपने सदस्यों से प्लॉट या अपार्टमेंट के लिए धन एकत्र करती है, तो हाउसिंग सोसाइटी एक प्रमोटर है और अधिनियम के तहत सभी दायित्वों का अनुपालन ऐसी हाउसिंग सोसाइटी द्वारा किया जाना चाहिए।
यदि हाउसिंग सोसाइटी अपने सदस्यों की ओर से किसी बिल्डर या ठेकेदार के माध्यम से लेन-देन की सुविधा देती है, तो हाउसिंग सोसाइटी एक एजेंट के रूप में कार्य करेगी . इसलिए, यह निष्कर्ष निकालने के लिए कि हाउसिंग सोसाइटी एक प्रमोटर या एजेंट के रूप में कार्य कर रही है, किसी को उसके कार्यों, उसके सदस्यों के प्रति उत्तरदायित्व आदि की भूमिका को समझना चाहिए।
- सरकारी निकाय जैसे विकास प्राधिकरण, हाउसिंग बोर्ड आदि, जो भी रियल एस्टेट परियोजनाओं को बढ़ावा देते हैं, वे भी प्रमोटर की परिभाषा में शामिल हैं।
